购房百问，房产律师在线解答

问题1 这样申请免征卖房个人所得税和营业税是否合理？

我母亲1999年去世，母亲的遗产（也是我们唯一一直居住了15年的房子）需要卖掉，2006年4月我才把母亲的房产变更成我的，以便出卖。请问我这种情况是否可以免征卖房个人所得税和营业税？请律师给我指点。谢谢！

回复
你取得产权证不足两年,还不能免缴个人所得税和营业税.

问题2 物业费是从房权证上的建成之日起计算吗？
我们是某生活小区的业主，2001年买的房，开发商在售房合同上承诺是2002年办理房权证，但是房权证到2005年3月才办成，房权证上国家出具的房屋检验合格证明，及测绘证明均为2004年12月，而期间也没有任何延期办理房权证的赔偿，我们的理解是以建成之日起，收物业费，应该以房屋的测绘证明上的日期为准，但是去物业交物业费，物业拒收，说不能跨月收取物业费，请问国家有相关的规定吗？针对这种情况我们业主该做什么样的维权措施？？？

回复
业主办理入住手续后才接受物业公司的服务,因此,应从入住之日开始交纳物业费.
不能跨月交纳物业费的说法没有依据.

问题3 税费问题（谢谢回复） 
问一下怎样区分契税的划分标准。是只有140平米这一个标准吗？还是用普通住宅和非普通住宅划分呀。再有如果非普通住宅满两年后要交差价的营业税。具体怎么规定的。希望给我一个详细的答复。谢谢。

回复
按照新的普通商品房的界定标准，普通商品房不再是过去单价在当年平均房价两倍以下的房子，而是必须同时符合三个条件-住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍-才能被界定为普通商品房。只有同时符合了这三个条件的普通商品房才能减半缴纳契税，即按照总房价款的1.5%征收契税，除此之外的非普通商品房要按照3%的税率征收契税。这个规定同样适用于二手商品房交易过程中。
所交差价的营业税是指征收转让卖房收入和当年购买房价款差价的5%征收营业税

问题4 取得经济适用房购买资格后,至正式购买经济适用房之前,都要经过哪些手续流程?

回复
持本市城镇居民常住户口证件、身份证和审核通过的核定表、审核表，到经济适用住房开发建设单位购房。

问题5  请问，目前的烂尾楼盘，如果想进行再开发，需要什么手续？
目前的烂尾楼盘。怎样取得开发权？需要什么资质？需要注意什么问题？尤其是市中心位置的楼盘。使用年限可以再变更吗？

回复
有很多种情况都能导致出现烂尾楼盘,所以不同的原因,有不同的解决对策.
应全面了解房屋的情况,才能确定能否接手进行投资和开发.

问题6  已交订金的房子如何办理转让?
我有套房子刚签认购书,交了2万订金,再过几天就要签正式的销售合同,我想转让给其他人,请问是否我和受让人商议好,由他将订金付给我,他直接和开发商签合同就可以了? 急盼答复.多谢!

回复
由你与开发商协商确定.如果开发商不同意协商或无法达成一致,开发商可以依据认购书要求你承担违约责任.

问题7  独立别墅有否公摊? 
我想请问的问题是:
一个小区中有高层楼房和独立别墅.
1、独立别墅是否存在公摊的说法？
2、小区中的路、物业管理用房、花园、规划中的球场、幼儿园等是否可以纳入公摊？特别是独立别墅的公摊？
3、独立别墅的物业管理费是否一定比高层楼房多？
谢谢答复:minfgu@sina.com

回复
一般来说独立别墅没有公摊面积，联体别墅有公摊面积。
公用面积分摊的原则是仅存在于本楼内部并与本楼建筑结构存有连接的部分，并且仅向本楼居住者提供非营利性服务，不符合此条件的建筑不得计入公摊面积。
独立别墅的物业管理费一般会比高层楼房多。

问题8  请问购房时，房产公司另外签订电力接入费，自来水一户一表接入费！是否合理？？？？？？？？
咨询这些要到哪个相关部门去咨询！？？？
谢谢

回复
对于新建住宅，所有基础配套设施的成本费用和安装费用都应包含在房价之内。开发商另行要求购房人交纳这些费用的，可到所购商品房所在区、县价格行政主管部门反映。